15.01.2009

Каква е реалната цена на имотите в Бургас, ще паднат ли поголовно цените на апартаментите и кога е подходящият момент да купуваме... Това са три въпроса, които вълнуват голяма част от населението. Понякога ние медиите изразяваме мнението на отделни инвеститори, които са изключение от общите тенденции, но пък имат резон. Това да известна степен манипулира обществените нагласи и подтиква мнозина или да се хвърлят в незабавна покупка, или да се отдръпнат в момент на криза. Затова този път се допитахме до няколко водещи компании, утвърдени в различни сегменти на пазара. До колко са реални цени от 250-300 евро на квадрат и червена светлина ли е това за бушуващата и у нас финансова криза.

Една от първите бургаски фирми, която смени коренно ценовата си политика през последния месец е “ГМ Строй”. Компанията има десетки завършени и продадени сгради, но преди няколко седмици тя свали квадратния метър на жилищна площ в Меден рудник на 299 евро. Това предизвика бурни коментари в строителната гилдия и по този повод се обърнахме към един от собствениците на фирмата Йордан Бенов. "В момент на криза, на свито кредитиране и намалено търсене една от икономическите теории е за свиване на печалбата до минимум. Но 299 евро в никакъв случай не е средна цена на сградата. Повечето ни проекти са с два-три етажа търговски площи, които вдигат автоматично тази средна цена", обясни Бенов. Според него в това начинание няма риск, стига инвеститорът да си е направил добре сметката. Някои от кооперациите на бургаската фирма са с 5000 квадрата търговски площи, които се търгуват на значителна цена. Ако търсенето пред 2-3 години за отдалечения комплекс е било 100 апартамента и точно толкова са се предлагали, то днес офертите са над 1500 , а нуждите на населението са за около 300 жилища.

"Имаме финансов ресурс и смятаме, че за да оцелеем в момент, когато банките свиха кредитирането, трябва да разчитаме на оборота повече, отколкото на печалбата, за да увеличим този наличен ресурс", категоричен е той. Фирмата има продажби, от където получава необходимите за новите сгради пари. Но Йордан Бенов е категоричен, че строители с един-два обекта не могат да поддържат тези ценови нива.

"Ние ползваме достатъчно добри отстъпки от основните доставчици на материали, а това също се отразява на баланса ни", добави той. Според него високите цени в строителството идват основни от скъпите обезщетения към собствениците на земи. Тази тенденция е най-силно изразена в центъра, но и в Меден рудник. Той е, категоричен, че заради ограничения брой парцели в града, тяхната цена ще падне последна, тъй като много от притежателите им нямат спешна нужда от пари и ще изчакват до последно.

"Ние градим имидж, няма да допуснем да не завършем някоя от сградите ни заради ограничени финанси. Смятам и че в следващите 6 месеца цените на основните строителни материали няма да се покачват", прогнозира Бенов.

За тенденциите, цените и прогнозите в утрешния ден се обърнахме към местния председател на Камарата на строителите Димитър Янакиев. Бизнесменът е собственик и на една от най-утвърдените и здраво стъпили компании не само в града, но и в страната - "Мидия".

"Ситуацията в момента е трудна и сложна. Очертава се да бъде и още по-тежка. Външните инвестиции рязко намаляха, кредитите се свиха и вариантът “продажби на зелено” ще отпадне. Ако има такива продажби, те ще се осъществяват само от най-утвърдените фирми", каза Янакиев. Обезпечението, което искат банките в момента е 2-3 пъти повече от стойността на инвестицията, което обезсмисля много начинания. В момента финансовите институции “извиват ръцете” на клиентите си като увеличават вноските по ипотеките.

"В момента съществува и друга ситуация. При вече договорен кредит и получени първоначални капитали, при трети, четвърти транш на финансирането на определена инвестиция, банката поставя нови условия и не се съобразява с подписания договор преди месеци. Именно затова смея да твърдя, че ако има и у нас криза, тя е заради експанзията на банките", обясни Янакиев. Именно оттам идват главните затруднения и катаклизмите и в строителството. Според него единият сценарий за цени около 300 евро на квадрат в града е, че в сградата се влагат най-евтините и некачествени материали. Друга причина обаче е, че някои инвеститори искат да продадат не дотам атрактивни жилища на ниски цени за сметка на други.

Себестойността на имотите в централната част на града и тези в комплекс "Лазур" е минимум 650 евро на квадрат, в предвид безумно високите обезщетения към собствениците, и цените на съвременните и високотехнологични материали. Именно стойността, която плащат предприемачите на притежателите на парцелите вдига двой, даже и тройно цената на строителството.

"Ние строителите правим и други разходи, които по принцип са задължения на държавата и местната власт. Така за инженерна инфраструктура, която да свързва наша кооперация ние вложихме стотици хиляди. Тези пари също трябва да се калкулират някъде", обясни Янакиев.

Преди два месеца председателят на Камарата на строителите обяви на пресконференция, че все още значителен брой бургаски фирми работят "на тъмно", тъй като не са се вписали в задължителния по закон Регистър.

“По неофициална информация мога да кажа, че някои от тях вече са прекратили дейността си заради свиването на продажбите”, каза той. Той е категоричен, че бъдещето на отрасъла е в ръцете на държавата, която трябва да отделя повече пари за капиталови разходи да да подпомогне икономиката. Независимо всичко това, ще има и замразени за дълго обекти. Но заради ограничения брой строежи в момента в Бургас, едва ли сценария от 1996-97 година може да връхлети върху бургазлии.

“Първото и най-важно нещо е, че няма реална цена от 250 евро на квадрат. Категорично мога да заявя, че ако има такава цена то тя е свързана или с некачествено изпълнение или с огромен риск проекта да не се завърши. Мисля, че някои строители и инвеститори в желанието си да привлекат повече клиенти обещават неща, които не могат да изпълнят и допълнително объркват купувачите. Бих искал да предупредя потенциалните клиенти, че всяка драстично намалена цена е предпоставка за компрометиране на продукта, който се закупува”, категоричен е и Георги Танев, управител на “Евробилдинг Инженеринг”.

Негото виждане е, че тези строители или не могат да калкулират реалната себестойност и допълнителните разходи по проекта или го правят с ясното съзнание да завършат един недобър продукт. Рискът остава за купувача, който ще забележи последствията от некачественото строителство не веднага, а в края на първата или втората година.

“Аз лично категорично отказвам да се включа в тази безумна надпревара за сваляне на цените, която ще се окаже пагубна за тези които го правят в момента. По един или друг начин от тези нереално ниски цени ще страдат техните клиенти, а последствията ще се върнат при тях като бумеранг”, обясни Танев.

Пазарът е този, който определя размера на обезщетенията. Собствениците на парцели са в правото си да искат, а вече от сериозните строителни фирми е въпрос на стратегия дали да приемат или откажат условията на собствениците учредители на правото на строеж. “При обезщетение от около 40% и цена от 700 евро на квадрат фирмата изпълнител ще е на загуба. Нека всеки да си направи сметка ако се закупи апартамент на по-ниска цена от тази дали това не е за сметка на качеството, което трябва да отговаря на законно определените стандарти”, аргументира се Танев.

Ниската цена е риск, а процента обезщетение, заплатите и материалите не позволяват на пазара да има толкова ниски стойности, каквито се наблюдават в момента - 200, 300, 400 евро на квадрат. Всеки, който си позволи такива продажни цени е потенциален рисков играч, категорични са голяма част от строителите. Според Танев сценария 1996-97 година ще се повтори с малките и неориентирани играчи на пазара.

Според друга утвърдена в Бургас компания “Сан Сити” в момента пазара на градски имоти е разделен на две: тези в Меден Рудник и Сарафово и останалите имоти.

“За наш късмет имотите, които Сан Сите продава в момента са с подходящата локация, завършени са или са в напреднал етап на строителството. Цени на апартаменти от 250 евро са нереални. В случай, че искаме да завършваме сградите си докрай, ние не можем да си позволим такива цени. Имотите с подходящо качество и местоположение ще задържат цените си, особено когато са напълно завършени”, категоричен е зам-управителят на дружеството Снежана Пашова.

Според нея отново ще има предпоставка за имотни измами, затова тя съветва купувачите внимателно да избират новото си жилище и да се консултират с юрист преди сделка или подписване на предварителен договор.