17.10.2008

Когато пазарът пада, както в момента, надценените имоти нямат шанс, твърди Франсоа Ганьон, президент на ERA Европа

Господин Ганьон, как кризата се отрази на дейността на ERA и франчайзинг веригите за имоти?
- Кризата се отразява на всички в бизнеса с имоти, но тези, които имат добри бизнес планове и практики, успяват да се борят с негативните тенденции. Когато пазарът беше лесен, много хора правеха сделки. Сега те преживяват трудни времена, а някои изчезнаха от пазара. Агенциите, които са натрупали контакти, обаче се справят. Самият франчайзинг е интересна концепция, защото чрез нея не задължаваме никого да прави нещо, но го обучаваме как да действа. Предимството на нашия тип мрежи е, че ако не участваш в тях, не можеш да се възползваш от подобен опит.

Какви са тактиките за оцеляване на брокерския бизнес по време на криза?
- Пазарът е труден, защото има повече продавачи, отколкото купувачи на имоти. Затова най-важното в момента е цената - ако продавачите не я определят правилно, имотът им няма да се продаде. На един растящ пазар можеш да искаш по-висока цена от пазарната и да чакаш тя да бъде достигната. Ако обаче пазарът пада, както в момента, надценените имоти нямат шанс. Вторият ключ към пазара е комуникацията. В момента агенциите повече отвсякога трябва да информират продавачите какво се случва.

Вие как бихте определили случващото се у нас - като застой или спад на цените?
- Доколкото имам информация, цените на имотите тук са намалели сравнително малко в сравнение с други страни. Пазарът на имоти навсякъде се развива циклично - има спадове, последвани от покачване на цените. Един спад не е краят на света и не означава, че цените никога повече няма да растат. Недвижимото имущество е ограничена стока и по тази причина цените се качват дори след временни спадове. По тази причина смятаме, че сега е време да се купува, защото цените минаха пика си и са по-ниски, отколкото преди. Ако имате намерение да купувате и не го направите сега, след 5 години ще си кажете: да бях си купил имот на онези цени.

Няма ли опасност спадът да продължи?
- Единственият начин да разберем, че цените са стигнали дъното, е, когато започнат да се качват. Тогава те вече не са най-ниските, но е време да се купува. Инвеститорите често не разбират пазара на имоти - приемат го за краткотрайна инвестиция, а тя е дълготрайна. Така че, ако мислят да купят имот сега и да продадат на печалба след година, не ги съветвам. Но дори догодина цените да паднат още, след 5 години със сигурност ще нараснат. Тогава може да продадете на печалба.

Западна Европа е притеснена от задаващата се рецесия. Смятате ли, че тя застрашава и икономиките на изток въпреки доскоро силния им растеж?
- Със сигурност има влияние, но е трудно да се каже до каква степен рецесията ще се отрази в България. В момента най-спекулативните пазари, където хората купуваха имоти, за да ги продадат след година, страдат най-много от кризата. Пример за това е Испания. Точно затова цените там падат драстично. Подобна тенденция наблюдаваме и на места в България, но като цяло тя не е толкова зле.

Виждате ли ниши за вложения в имоти у нас?
- България продължава да е привлекателна за инвестиции, но е важно все повече хора да научат това. В момента тук се строят жилища на значително по-прилични цени спрямо други страни в Европа. Добра инвестиция може да направите в големите градове, ако купите жилище между 600 и 1000 EUR/кв. м.

Какво поддържа пазара на имоти след отлива на чужди инвестиции?
- Ще отнеме време, докато пазарът се стабилизира и потребителите се почувстват уверени. Тогава и инвеститорите ще се върнат. Парите в една икономика са като кръвта за сърцето. Когато кръвта спре да циркулира, получавате инфаркт. Когато парите спрат да циркулират, икономиката получава инфаркт. Кръвта на една икономика може да спре от ситуация като банковата в момента - много хора не могат да си погасяват кредитите. Но тя спира и от недоверието на потребителите - те не искат да вложат парите си. Когато те си върнат доверието в икономиката, нещата ще потръгнат.

Кога очаквате да се случи това?
- През 2009 г. вече ще се усети подобрение в световната икономика. Може би към втора-трета четвърт на годината.

Визитка
Франсоа Ганьон е в бизнеса с недвижими имоти от 1980 г., когато започва като консултант в САЩ. Отваря агенция, но впоследствие продава своя дял на партньора си.

Във франчайзинг мрежата на ERA Недвижими имоти работи от 1986 г. От 1994 г. участва в развитието й във Франция и цяла Европа.