17.01.2009

Новата мода в строителството в страната ни е изграждането на жилищни комплекси от затворен тип. Десетки са заявените проекти и значителен на брой са вече изградените. Как обаче ще се управляват тези имоти, кой ще събира общите такси на фона на бушуващите междусъседски скандали за парно и общи разходи. За отговора на този въпрос се обърнахме към Георги Танев, управител на "Евробилдинг Инженеринг".

"За съжаление българския клиент не е узрял да обитава и поддържа апартамент в комплекси от този тип. Той не вижда предимствата от това. Нямам в предвид само финансовия аспект,т защото много хора могат да си го позволят", обясни той. Според него част то проблема е липсата на професионалисти в управлението и поддръжката на комплекса, нашумелия и спрягания през последните месеци Property Management, който да предложи качествени услуги. Липсва разбиране за предимствата от закупуването на апартамент в комплекс от затворен тип. Но Георги Танев е категоричен, че в този тип имоти има бъдеще, особено на хубави локации или в централната част на градовете, където цените са традиционно по-високи. През последните годни и очакванията на клиентите са по-големи по отношение на предлаганите екстри, както и последващата поддръжка и менажиране.

Комплексите от затворен тип се поддържат изключително трудно, изисква се сериозна организация и квалифициран персонал. Липсата на добре подготвени кадри е обаче основен проблем пред бизнеса. Самата поддръжка е ансамбъл от няколко вида дейности и се изискват определени специалисти, като основното е да се намери баланс между техния брой и квалификация от една страна и цената на крайния продукт за клиента от друга. В последните 3-4 години станахме свидетели как инвеститорите на такъв род комплекси умишлено включваха тази услуга към офертите си без ясна идея или разбиране как практически да го осъществят.

"Нашата компания за управление и поддръжка на имоти, ВИП Хоумс (VIP HOMES) обучава персонала си в последните няколко години и въпреки това все още сме в процес на оптимизиране на целия процес след построяването на комплекса", обясни Танев. За Бургас реализирането на подобни проекти ще е затруднено, не само поради липсата на окрупнени парцели. Инвестицията в такъв род комплекси е доста голяма заради изграждането на съпътстващата инфраструктура, сервизни и обслужващи сгради, екстри на комплекса. В същото време въпреки кризата в имотния сектор, собствениците на подходящи парцели все още поддържат нереалистично високи цени. И ако строителството по Южното Черноморие затихва през последните месеци, бъдещето на бизнеса е именно в управлението на построените вече комплекси.

Без услугите на професионалистите в бранша всеки луксозен комплекс е загубен като продукт. Според Георги Танев с времето много собственици и инвеститори ще претърпят немалки загуби. Всички компании, занимаващи се съсстроителство и предлагане на имоти би трябвало да разберат, че работата с Property Management - компаниите започва веднага след стартиране на строителството на даден проект. Консултирането в процеса на самото строителство, а дори и по време на проектирането гарантират построяването на комплекса. Все още на пазара обаче няма достатъчно обучени фирми, които да предлагат тези услуги, както при ваканционните имоти, така и при градското строителство.

Реалната доходност, която могат да получат собствениците на ваканционни комплекси е не повече от 5%. "Не бива да се злоупотребява с обещания и очаквания за повече. В настоящия момент, а и следвайки практиката от по-напредналите в това отношение страни, очакванията за по-висока доходност са нереални", категоричен е Танев. Годишната доходност от реализираните проекти на "Евробилдинг Инженеринг" се движи в границите 5-7% като основен момент е работата с туроператорите.

Комплексите се менажират на хотелски принцип и е необходимо и услугите, които предлагаме да са на това ниво. Много важно е да се съобразят локацията на комплекса, предлаганите екстри с пазара, на който ще бъде изложен. Когато клиентите, закупили апартамент в добре управляван и поддържан комплекс, получат реалната заложена възвръщаемост и съответно добро обслужване на тях самите, може да се каже, че е постигнат един добър продукт с нормална реализация.